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Journal Article

The Power of Institutional Legacies: How Nineteenth Century Housing Associations Shaped Twentieth Century Housing Regime Differences between Germany and the United States

MPS-Authors
/persons/resource/persons41227

Kohl,  Sebastian
Soziologie des Marktes, MPI for the Study of Societies, Max Planck Society;

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EJS_56_2015_Kohl.pdf
(Any fulltext), 564KB

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Citation

Kohl, S. (2015). The Power of Institutional Legacies: How Nineteenth Century Housing Associations Shaped Twentieth Century Housing Regime Differences between Germany and the United States. European Journal of Sociology, 56(2), 271-306. doi:10.1017/S0003975615000132.


Cite as: http://hdl.handle.net/11858/00-001M-0000-0028-3442-A
Abstract
Comparative welfare and production regime literature has so far neglected the considerable cross-country differences in the sphere of housing. The United States became a country of homeowners living in cities of single-family houses in the twentieth century. Its housing policy was focused on supporting private mortgage indebtedness with only residual public housing. Germany, on the contrary, remained a tenant-dominated country with cities of multi-unit buildings. Its housing policy has been focused on construction subsidies to non-profit housing associations and incentives for savings earmarked for financing housing. The article claims that these differences are the outcome of different housing institutions that had already emerged in the nineteenth century. Germany developed non-profit housing associations and financed housing through mortgage banks, both privileging the construction of rental apartments. In the United States, savings and loan associations favored mortgages for owner-occupied, single-family house construction. When governments intervened during housing crises in the 1920/1930s, they aimed their subsidies at these existing institutions. Thus, US housing policy became finance-biased in favor of savings and loan associations, while Germany supported the housing cooperatives.
La littérature comparée consacrée aux régimes de production et de protection sociale a jusqu’à présent négligé les différences considérables entre pays dans le domaine du logement. Les États-Unis sont devenus, au cours du XXe siècle, un pays de propriétaires vivants majoritairement dans des villes et dans des maisons individuelles. La politique américaine a soutenu l’endettement privé pour le logement avec une part de logement public résiduel. L’Allemagne, au contraire, est restée un pays de locataires avec des villes composées de bâtiments collectifs. La politique allemande a soutenu des associations à but non lucratif et une forte incitation à l’épargne logement. L’article envisage ces différences comme le résultat d’une histoire institutionnelle qui débute au XIXe siècle. L’Allemagne a développé des associations de logement à but non lucratif et a financé le logement par l’intermédiaire de banques hypothécaires, tous deux privilégiant la construction d’appartements locatifs. Aux États-Unis, les associations d’épargne et de crédit ont favorisé le recours à des prêts hypothécaires pour les propriétaires-occupants, et ce faisant la construction de maison individuelles. Lorsque les gouvernements interviennent au cours de la crise du logement dans les années 1920-1930, leurs soutiens au logement passent par ces institutions préexistantes. Ainsi, la politique américaine de logement tend-elle à privilégier les associations d’épargne et de crédit, là où l’Allemagne soutient les coopératives d’habitation.
Zusammenfassung Die vergleichende Wohlfahrts- und Kapitalismusforschung hat bisher weitgehend die bedeutenden Länderunterschiede im Wohnungssektor vernachlässigt. So wurden auf der einen Seite die USA im Laufe des 20. Jahrhunderts ein Land von Hauseigentümern, die zumeist in Einfamilienhausstädten wohnen, und die amerikanische Wohnungspolitik wurde vor allem eine Förderung der privaten Hypothekenwirtschaft mit bloß residualem Sozialwohnungsbau. Deutschland, auf der anderen Seite, ist ein mieterdominiertes Land mit Mehrfamilienhausstädten geblieben. Seine Wohnungspolitik war eher auf die Subvention von gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften und auf die Förderung von Bausparen ausgerichtet. Der Artikel behauptet, dass diese Unterschiede auf schon im 19. Jahrhundert angelegte Unterschiede von Institutionen im Wohnungssektor zurückführbar sind. Deutschland entwickelte darin Baugenossenschaften und Hypothekenbanken, die beide tendenziell Mietwohnungsbau unterstützten, wohingegen sich in den USA Bausparvereine entwickelten, die tendenziell eigentümerbewohnte Einfamilienhausbauten unterstützten. Mit Einsetzen der ersten dezidierten Wohnungspolitiken in den 1920/30ern bauten die Staaten weitgehend auf den schon existierenden Institutionen auf. Auf diese Weise wurde die amerikanische Wohnungspolitik eine Förderung des privaten Hypothekenmarktes, die deutsche hingegen eine Subventionierung von gemeinnützigen;